目前在購房資格非常珍貴的情況下,購房者出手都比較謹慎。對于一些剛需買家來說,因為預算有限,市區能選的可能就是“老破小”,要么就選近郊樓盤。另外,一些手上持有“老破小”的業主,有人想置換成新的電梯樓,有人想出售。那么“老破小”樓梯樓值得持有或買入嗎?
樓梯樓總價低實用率高受關注
據中原地產二手成交數據顯示(統計周期:2017年1月1日—10月25日),經中原成交的電梯樓占比約57%,而樓梯樓則約43%。樓梯樓方面,樓齡20年以上的成交占比最多,達到50%。而樓齡約15-20年的則占約41%;15年以下樓齡的占比最少,僅9%。不少樓梯樓以總價較低、實用率高等原因受到買家的追捧。
此前,鏈家市場研究員劉鏡棠表示,樓梯樓之所以受買家歡迎,主要有以下幾個因素:一是價格相對實惠,適合預算不多的置業人群;二是樓梯樓有加裝電梯的可能,適合老年人或想住電梯樓但預算不夠買電梯樓的人群;三是樓梯樓多是房改房,格局方正,實用率高;四是樓梯樓物業大多位于老城區,生活配套齊全,居住氛圍濃厚;五是有不少樓梯樓物業帶有優質學位,是不少家長型買家的首選。在中心區里,不少名校附近的房源樓齡往往超過20年,這是“老破小”物業成交占比最高的主要原因。
專家:帶學位的價值更高
目前,老城區的“老破小”活躍在各大中介人員的朋友圈,面積在25—60平方米,樓齡多在20年左右,一般總價相對較低,100多萬元到300多萬元。方圓資產管理首席分析師鄧浩志表示,“老破小”要看具體情況,有些是帶有優質學位的,雖然老一點舊一點,但仍具備基本的居住功能,這種物業可以繼續持有,有購買需求的也可以入手。而純粹的“老破小”是非常破舊的,沒法居住的,有些人拿著或買入是為了博拆遷,不過,因為政策變化及拆遷進度等變數較多,此類物業不建議參與。
業界建議
二手樓熱門板塊市場分析
越秀區淘金板塊
中原地產淘金北路分行高級營業經理陳華妹表示,該板塊的二手盤以樓梯樓散盤為主,其中,熱門二手盤有淘金路散盤、淘金坑小區、淘金北小區以及恒福路小區,它們的優勢是總價相對便宜、配套優質學位。據陳華妹介紹,淘金北小區和恒福路小區因帶省一級中星小學學位,成為了買家最為青睞的二手盤。前者是房改房單位,涵蓋戶型、面積都較多,小面積單位約46㎡,大面積單位約116㎡,現時的均價約4.5萬-5萬元/㎡。而恒福路小區放售的盤源則集中在55-60㎡的兩房,目前均價約3.8萬-4.2萬元/㎡。
另外,陳華妹透露,淘金板塊在這一兩年里價格是呈上升趨勢,如樓梯樓為例,去年的均價普遍在3.7萬-3.8萬元/㎡,而今年則上升至4.8萬元/㎡,升幅30%左右。價格的上升主要是因為部分舊樓帶優質學位還加裝了電梯,使得業主們的心態更為強勢,放盤也逐漸減少。如淘金北路28號之前有一套樓梯高層兩房,面積約70㎡,帶省級小學——中星小學學位,在加裝電梯前,成交價為280萬元。而在加裝電梯后的同類型兩房,業主放盤價為350萬元,單價上漲近1萬元/㎡,后來業主“惜售”,更是不放售了。
陳華妹建議,對于20年樓齡左右的樓梯樓,可以選擇繼續持有,因為其未來的保值升值較好。而30年樓齡以上“老破小”樓梯樓,建議可選擇置換放售,因為該類房子升值空間相對有限。
天河區五山板塊
中原地產五山分行資深營業經理鄭羽彬介紹,“五山花園、華南理工大學宿舍和華南農業大學宿舍,是該板塊最為熱門的二手盤。面積60-80㎡的兩至三房是最受買家歡迎?，F時,五山花園的樓梯樓均價為5.5萬-5.8萬元/㎡,而華南理工和華南農業大學宿舍的均價約6萬元/㎡?！编嵱鸨虮硎?現時樓梯樓價格升幅較為明顯,尤其是加裝電梯后。如華南理工大學南秀村的單位,樓齡約22年,屬于框架結構,加裝前的均價約4.5萬元/㎡,加裝后的均價為6萬元/㎡。
鄭羽彬建議,超過30年的樓梯單體樓宜出售置換,因為這類樓梯樓的樓齡舊,隔音效果差,而且屬于混合結構的物業,較難改變房子的布局。而對于樓齡新,小區管理好,且有機會加裝電梯的樓梯樓,可以選擇繼續持有,后續升值空間較大。
海珠區寶崗板塊
中原地產寶崗分行高級營業經理鄧劍軍介紹,現時,寶崗板塊成交較為活躍的樓梯樓主要是面積約50㎡的一房及小兩房單位。20年樓齡左右的樓梯樓,低層單位目前均價約3萬元/㎡,高層單位約2.2萬元/㎡。去年年初時,該板塊樓梯樓低層單位市場均價約1.8萬元/㎡,高層單位約1.4萬元/㎡。鄧劍軍表示,樓價的變化主要是受樓市向好的大環境所帶動。
鄧劍軍透露,舊樓加裝電梯后,由于其實用率高,高層單位需求量較大,而買家對已加裝電梯的樓梯樓的價格接受度較高。但業主心態強勢,放盤較少。如,怡雅苑的樓齡約20年,屬于框架結構,一期的樓梯樓基本完成加裝。加裝前的樓梯低層均價約3萬元/㎡,高層單位約 2萬元/㎡。加裝電梯后,均價約4萬元/㎡。而光漢直街40號的樓齡約25年,同樣屬于框架結構,部分已完成加裝,加裝前后的價格和怡雅苑相仿,主要是因為其帶省一級學位——寶玉直小學。
鄧劍軍認為,該板塊樓梯樓總價較低,首付低,且實用率較高,是其受歡迎的主要原因。對于“老破小”的樓梯樓,如果資金允許的情況下,可以選擇放售置換。而中低樓層的樓梯樓可以選擇適當持有,因為樓梯中低層的需求量大,客戶接受度高,盤源較少,可以說是“不愁賣”。
談及 “老破小”樓梯樓是該持有還是置換,廣州中原企業傳訊部何嘉麗則認為,如果是有優質學位加持或即將加裝電梯的樓梯舊樓,其仍具有升值空間,可選擇繼續持有。而不帶學位、樓齡相對較舊的樓梯樓如果有置換的需要,可以選擇出售,但要注意把握好交易的節奏。
